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        張曉黎律師

        高級合伙人律師

        北京京云律師事務所副主任,執業十余年,高級合伙人。
        執業十余年,所辦理案件滿意率高。

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        辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高
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        二套房公積金貸款

        二套房公積金貸款 隨著中國經濟的迅速發展,人民的生活質量也得到了一定的提高。對于房地產市場而言,房價雖然在調控中,但是隨著高房價沒有下降的趨勢來看,大量的家庭已經有了二次購房的打算或者已經購買了二套房,并且大多數的家庭是為子女進行再次購房。那么關于二套房的知識大家了解多少呢,下面華律網小編就將為您介紹關于二套房政策的相關知識,包括二套房首付比例,二套房公積金貸款政策,二套房契稅,二套房貸款利率以及二套房認定標準,歡迎閱讀了解,希望對您有所幫助!

        1二套房可以申請公積金貸款嗎,額度是多少

        可以。借款人只需建立住房公積金賬戶6個月(含)以上,同時,足額正常繳存住房公積金6個月(含)以上且申請貸款時處于繳存狀態就可以申請公積金貸款。

        各地公積金中心對二套房公積金貸款額度的計算方式均不一致,所以具體情況應以借款人所在地公積金中心為準。


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        2二套房公積金貸款政策

        購買第二套商品住宅房可申請使用住房公積金貸款嗎?

        可以繼續申請使用第二套房公積金貸款,但是停止向購買第三套及以上住房的繳存職工發放公積金貸款。如果之前按揭購買了一套商品住房(住宅類),然后又賣了,現在準備新購一套商品住房(住宅類),申請公積金貸款仍算第一套。與商業銀行不同的是,銀行“認房也認貸”,而公積金中心“只認房不認貸”。也就是說,公積金中心只認申請人目前名下房產,不計算其擁有房產和按揭貸款的歷史記錄。

        最長貸款期限為30年

        公積金貸款期限以年為單位,最長貸款期限不超過30年。職工申請的貸款期限與申請貸款時的實際年齡之和不超過70年。按住建部、人民銀行規定的住房公積金貸款利率執行。目前為:五年以下(含五年)的年利率為4.00%;五年以上的年利率為4.50%。

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        3二套房公積金貸款有什么要求

        第二套房貸款政策對于被認定的“首套房”貸款人,能夠獲得相對優惠的公積金貸款政策。如果首套房為政策性住房或中小戶型首套自住住房(套型建筑面積不大于90平方米),首付款比例不低于20%,同時貸款額度可以在最高額度80萬元的基礎上,根據個人信用等級上浮---個人信用等級為AAA級,貸款最高額度上浮30%,即不超過104萬元;個人信用等級為AA級,貸款最高額度上浮15%,即不超過92萬元。如果購買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房的首套房,首付比例不得低于30%,且最高貸款額度不再上浮。

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        4二套房的認定標準有哪些

        1、父母名下有住房,以未成年子女名義再購房

        根據新的政策,家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時,就會按照二套房政策執行。

        2、未成年時名下有房產,成年后再貸款購房

        根據目前銀行“認貸又認房”,如果不出售現有房產的情況下,再貸款購房是屬于二套房的,將按照二套房的政策執行。如果按過去政策,未成年時的房產只要沒貸款,再申請房貸不算二套。

        3、個人名下有全款購買的住房,再貸款購房

        過去只“認貸”,這種情況不算二套房,但現在加了“認房”,雖然沒有貸過款,但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產,在不賣掉且申請貸款的情況下,也會被認定為二套房。

        4、個人名下有貸款購買住房,結清出售后再貸款購房

        目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”,也就是說雖然貸款買的房產出售以后,家庭名下已沒有任何住房,但因為其之前有貸款記錄,再申請房貸也會被算做二套房。

        5、首次購房使用商業貸款,再次購房使用公積金貸款

        目前公積金貸款政策也比較嚴格,只要借款人有過房貸記錄,不論房貸是否結清、房產是否出售,即便從未使用過公積金貸款,首次申請公積金貸款也會被算做二套房。

        6、婚前一方曾貸款購房,婚后以另一方名義申請貸款購房,但兩人戶口沒有在一起

        夫妻雙方結婚后雖然戶口沒有落在一起,但在民政局有過結婚登記。現在,銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外,還會要求借款人提供婚姻狀況證明,而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的,所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

        7、婚后雙方共同貸款購房,離異后一方再申請貸款購房

        只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄,那么即便離異后房產判給一方,另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來規避二套房新政的想法也付之東流。


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        5最新二套房貸款利率

        央行、銀監會、住建部聯合發文,將二套房商業貸款首付比例由六成下調至四成,公積金貸款首套房首付比例下調至兩成,若已結清首套房貸款,則二套房貸款首付比例降至三成。此外,財政部也將個人商品房銷售營業稅免征年限,由此前的五年調整兩年。

        二套房商業貸款利率:

        商業貸款基準利率

        5.90%

        上浮10%

        6.49%

        上浮20%

        7.08%

        上浮30%

        7.67%

        按最新房貸政策,當前已有1套住房但貸款已結清的,再申請貸款購買"二套"房,貸款利率最低可基準7折;當前已有1套住房,且房貸未結清的,再次貸款購買"二套"房,利率最低上浮10%。房貸利率還與借款人資質等有關,實際執行利率以銀行要求為準。


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        6央行相關公告

        中國人民銀行上海總部,各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行;各省(自治區、直轄市)銀監局;各國有商業銀行、股份制商業銀行,中國郵政儲蓄銀行:

        為進一步支持合理住房消費,促進房地產市場平穩健康發展,按照國務院有關部署,現就個人住房貸款政策有關事項通知如下:

        一、在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。

        對于實施“限購”措施的城市,個人住房貸款政策按原規定執行。

        二、在此基礎上,人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導,因地施策”的原則,加強與地方政府的溝通,指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

        ......

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        7二套房征收營業稅嗎,如何征收

        購買房屋無論是首套房還是二套房都是需要征收很多房產稅的,因此一般在進行房屋買賣的時候,都是需要當事人交納一定的稅費的,這其中就有營業稅。但是二套房的營業稅會根據每一年國家政策的不同而有所變化。那么二套房屋營業稅是怎么算的呢?接下來由華律網的小編為大家整理了一些關于二套房征收營業稅嗎,如何征收方面的知識,歡迎大家閱讀!

        財政部、國稅總局發文要求

        一、在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低于30%。

        對于實施“限購”措施的城市,個人住房貸款政策按原規定執行。

        二、在此基礎上,人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導,因地施策”的原則,加強與地方政府的溝通,指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

        ......


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        8二套房契稅繳納標準

        (1)面積小于90平米買方首套房子契稅:評估價格的1%;

        (2)面積大于90小于144平米買方首套契稅為:評估價格的1.5%;

        (3)高于該區的市場指導價格,面積大于或等于144平米,買方不是首套二套房產契稅或二套以上房產契稅:評估價格的3%。


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        9購房中首套房與二套房的區別

        首套房認定標準

        1.貸款買過一套房商業貸款已結清再貸款買房——算首套。

        2.貸款買過一套房后來賣掉通過房屋登記系統查詢不到房產但在銀行征信系統里能查到貸款記錄再貸款買房——算首套。

        3.全款買過一套房貸款買房——算首套。

        4.全款買過一套房后來賣掉了房屋登記系統查不到房產再貸款買房——算首套。

        5.個人名下有兩套房的商業貸款記錄全都已還清且出售同時能夠提供兩套住房出售的證明這種情況下再貸款時——算首套。

        6.個人名下有一套房商業貸款已還清另一套是公積金貸款已出售同時能夠提供住房出售的證明申請商業貸款再買房——算首套。

        7.夫妻兩人一方婚前買房使用商業貸款另一方婚前購房用的是公積金貸款婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款若貸款已還清銀行業金融機構可以根據借款人償付能力信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。

        8.夫妻兩人一方婚前有房但無貸款記錄另一方婚前有貸款記錄但名下無房產婚后買房申請貸款——算首套

        二套房認定標準

        由于認貸不認房政策的出臺二套房的界定要簡單些:

        1.貸款買過一套房商業貸款已結清再貸款買房——算首套,若貸款未結清——算二套。

        2.個人名下有兩套房的商業貸款記錄一套已還清另一套未還清此時再貸款認定為二套房以上。

        3.夫妻兩人一方婚前買房使用商業貸款另一方婚前購房用的是公積金貸款,婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款若貸款,已還清銀行業金融機構可以根據借款人償付能力信用狀況等具體因素,靈活把握貸款利率和首付比例,若貸款未還清——算二套房以上。


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        10優秀律師解答

        如何認定二套房
        如果第一套房有房產證,則是第二套房。
        二套房過戶產生哪些費用
        10年買的那套沒過戶的原因是因為想避稅?如果現在再買一套的話,到時10年買的那套過戶的確算二套房。過戶的稅費要看當地的稅費政策。比如成都這邊,主要有契稅、個稅、營業稅。個稅都是1%。營業稅滿五年是免的。主要就是契稅不同。這個還要看你房子有多大。如果是普通住宅,首套和非首套的契稅收取標準是不同的。都是按指導價來收取,首套是1.5%,非首套是3%。建議你到當地房管局咨詢詳細的稅費標準。

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